מאת: עו"ד יעל פרי ועו"ד אלון פרי
לאור ריבוי עסקאות המקרקעין קיימים לא מעט חיכוכים וחילוקי דעות אשר נוצרים בין מתווכי המקרקעין לבין לקוחותיהם בקשר עם תשלום שכר טרחתו של מתווך המקרקעין.
מתווך מקרקעין מהווה הגורם שמקשר בין הרוכשים לבין המוכרים. לרוב, מתווך המקרקעין הוא גורם מקצועי אשר מודע היטב כיצד מתנהל שוק הנדל"ן. משכך, מתווך המקרקעין מסוגל להקל על תהליך המו"מ ולממש את ביצוע עסקת המקרקעין. מתווך מקרקעין יהא זכאי לדמי התיווך כאשר לקח חלק פעיל כגורם המקשר וכי ישנו קשר סיבתי עובדתי בקשירת עסקת המקרקעין קרי הגורם המקשר בין הרוכשים לבין מוכרי נכס המקרקעין ובין פעילותו לבין מימוש העסקה.
פנייה למתווך מהווה יתרון מסוים שכן מתווך המקרקעין הוא בעל ניסיון ובעל מידע רב בקשר עם הנכסים העומדים למכירה. מומלץ מאוד לבחור במתווך לויאלי ובעל מוניטין וניסיון במיקום הגיאוגרפי שהרוכשים מעוניינים. חשוב שמתווך המקרקעין יציג לרוכשים שקיפות מלאה בנוגע לטיב ומצב הנכס העומד למכירה וימסור לרוכשים את מלוא המידע הידוע לו.
להלן קישור ובו מתווכי המקרקעין המורשים –
המתווכים המורשים פועלים מתוקף חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") ומתוקף תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז- 1997.
סעיף 5 לחוק המתווכחים קובע כי רשאי לקבל רישיון של מתווך במקרקעין מי שעומד בתנאים להלן:
1. בן 18 ומעלה.
2. אינו פושט רגל.
3. הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין.
4. לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה.
5. אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל.
6. אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, הוא סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה כאמור.
על פי סעיף 8 לחוק המתווכים ובמסגרת חובת ההגינות והזהירות, המתווך מחויב לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת ולהעביר ללקוחותיו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. בין המתווך ללקוח ישנו חוזה לפיו הלקוח הזמין מהמתווך שירותי תיווך בתמורה לדמי התיווך. על הוראות חוזה זה חלות בין היתר, הוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 ובהן סעיף 39 לחוק החוזים הקובע כי בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.
ישנם לא מעט מתווכים המשתוקקים לסגור עסקה באופן חפוז ולהרוויח כמה שיותר ממנה ולכן ינקטו ב"קיצורי דרך" על מנת לגרום למימוש העסקה. מסיבה זו, הרוכשים נדרשים לנקוט בזהירות רבה בכל הנוגע להתקשרות עם מתווכי מקרקעין בקשר עם דירות פוטנציאליות לרכישה. בנוסף, מומלץ לדעת מהם מחירי הדירות באזור הגיאוגרפי הסמוכות לדירה הפוטנציאלית לרכישה וכן לדאוג לקבוע מראש סכום שממנו הרוכשים לא יתפתו לחרוג בעקבות הצעותיו האטרקטיביות של המתווך.
סעיף 9 לחוק המתווכים בעסקת מקרקעין ותקנות המתווכחים (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז – 1997, מחייבים את המתווך להחתים את הלקוח על הסכם הזמנת שירותי תיווך שיכלול את הפרטים הבאים: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח, סוג העסקה הרלוונטי (מכירה, שכירות וכו'), תיאור הנכס נושא פעולת התיווך, מחיר העסקה המבוקשת בקירוב, הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה ועוד.
קיימים מצבים שבהם מתווך המקרקעין יציע למוכרי נכס המקרקעין, לחתום על הסכם בלעדיות. הסכם בלעדיות קובע תקופה מסוימת (מספר שבועות או חודשים) (אם לא נקבעה תקופת בלעדיות תסיים התקופה בתוך 30 יום מן היום שבו חתם הלקוח עם ההזמנה – סעיף 9(ג) לחוק המתווכחים) שבמסגרתה זכאי המתווך לקבל דמי תיווך במידה והנכס יימכר בתקופה שנקבעה ואפילו אם הרוכשים יגיעו שלא בשירותיו של אותו המתווך. למתווך מקרקעין שזכה לבלעדיות, ישנו חופש פעולה ניכר ואינטרס לפרסם את הנכס בצורה נמרצת שכן שבתקופת הסכם הבלעדיות אין למתווך מתחרים ושכר טרחתו מובטח. לכן, מומלץ אם החלטתם כי הינכם מעוניינים לחתום על הסכם בלעדיות או שהוצע לכם הסכם בלעדיות על ידי מתווך המקרקעין, רצוי לבדוק מראש מהן דרכי פעולותיו של המתווך מבחינה שיווקית ומהי תכנית העבודה שלו ביחס לנכס המקרקעין אשר בבעלותכם.
שכר טרחת המתווך תלוי במספר גורמים כגון מצב ותנודתיות שוק הנדל"ן בעת ביצוע עסקת המקרקעין, יכולת המיקוח של הרוכשים, בלעדיות המתווך בנכס העומד למכירה, טיב הנכס ומצבו, דרגת ביקוש על הנכס ועוד. באופן כללי, שכר טרחתו של מתווך המקרקעין הינו עד 2% בתוספת מע"מ ממחיר השוק. אולם, ישנם מתווכי מקרקעין אשר מבקשים 1% ממחיר השוק (בעסקת שכירות נוהג המתווך לבקש שכר טרחת מתווך בסדר גודל של דמי שכירות לחודש)
בחוק המתווכחים נמנית רשימה של מקרים שבהם מתווך מקרקעין לא יהיה זכאי לשחר טרחתו בעסקת מקרקעין. להלן פירוט המקרים בהרחבה:
1. על פי סעיף 12 לחוק המתווכים, למתווך אסור לערוך ו/או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה ולא לייצג את הלקוח במו"מ המשפטי ביחס לחוזה המכר/שכירות.
מטרת מניעה זו היא להגן על הלקוחות שכן לצורך הכנת מסמכים בעלי אופי משפטי ולצורך ייעוץ משפטי, אין תחליף טוב לעורך דין הבקיא היטב בחוק.
2. סעיף 14(1) לחוק המתווכחים קובע כי מתווך המקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך כאשר הוא אינו נושא ברישיון בר תוקף לתיווך מאת רשת המתווכחים במשרד המשפטים. מתווך מקרקעין שפעל ללא רישיון תיווך בתוקף עובר עבירה פלילית שדינה מאסר שנה אחת וקנס כספי כקבוע בחוק המתווכחים. מומלץ כי על המוכרים נכס מקרקעין לבדוק היטב כי משרדי התיווך אליהם פנו, מעסיקים מתווכי מקרקעין המורשים לעסוק בתיווך על פי חוק, כסוכני נדל"ן ומתווכחים.
3. כמתואר לעיל, סעיף 9 לחוק המתווכים ותקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז – 1997, מחייבים את מתווך המקרקעין להחתים את הלקוחות על הזמנת שירותי תיווך. ככל שמתווך המקרקעין לא יחתים על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך המקרקעין, שבה נכללים הפרטים הקבועים בחוק, לא יהיה זכאי לקבלת שכרו המוסכם. דרישת הכתב בעסקת המקרקעין הינה חד משמעית וקוגנטית כאשר הרציונאל העומד מאחורי ההזמנה בכתב הינו חשיבותה של עסקת המקרקעין ורצינותה.
4. מתווך מקרקעין לא יהיה זכאי לשכר טרחתו אם כאמור לעיל, לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקת המקרקעין. עצם העובדה כי מתווך החתים את לקוחותיו על הסכם תיווך אינה מזכה את מתווך המקרקעין בשטר טרחה (אלא אם כן נחתם הסכם בלעדיות!), אלא אם פעולותיו של מתווך המקרקעין הם שהביאו לסגירת העסקה בין הצדדים.
"מתווך שהוא "Cause Sine Qua Non" בלבד אינו זכאי לדמי תיווך. הוא חייב להראות סיבה 'אפקטיבית' קרי 'יעילה'"[1].
"כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במלים אחרות – צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי תיווך."
עצות כלליות לפני שמתקשרים עם מתווך ברכישת דירה:
א. רישיון תיווך – וודאו כי אכן למתווך יש רישיון תקף לעסוק בתיווך מקרקעין.
ב. מקצועיות – בדקו את רמת המקצועיות של המתווך. שם המשרד בו עובד מתווך המקרקעין, המלצות מצד לקוחות מרוצים, זמינות המתווך ועוד.
ג. תכנית עבודה – בדקו עם מתווך המקרקעין את אופן ביצוע עבודתו, כיצד מתכוון המתווך לאתר את הדירה המיוחלת.
ד. יש להימנע מתשלום מראש של שכר טרחה למתווך המקרקעין.
ה. יש לוודא כי הנכם מודעים ומבינים היטב על מה אתם חותמים בהסכם התיווך ומהן ההשלכות לכך.
ו. כששוקלים לרכוש דירה ממתווך מקרקעין, מומלץ לבקש לקבל מידע מפורט על הנכס לרבות אופי האוכלוסייה, נתוני מערכת החינוך, התחבורה, הפשיעה, השירותים הקהילתיים, איכות הסביבה (אנטנות סלולאריות, קווי מתח גבוה), השכנים באזור וכו'. כל מתווך הרואה עצמו כמתווך מקצועי צריך לדעת ומסוגל לספק את המידע דלעיל – אספקת המידע מהווה אינדיקציה למקצועיות המתווך.
ז. יש לברר מול מתווך המקרקעין אודות חסרונותיה של הדירה.
ח. הסבירו למתווך היטב את הצרכים והדרישות שלכם, על מנת שיחפש לכם דירה מתאימה.
מאמר זה נכתב על ידי עורך הדין אלון פרי ועורכת הדין יעל פרי ממשרד יעל פרי ושות'
מאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטיו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעתy