המדריך המלא לנטילת משכנתא בעת רכישת דירת מגורים

המדריך המלא לנטילת משכנתא בעת רכישת דירת מגורים

מאת: עו"ד יעל פרי ועו"ד אלון פרי

על פי נתוני השמאי הממשלתי הראשי שפורסמו ביום 07.02.2011, יום ב', מחירי הדירות במדינת ישראל התייקרו במהלך שנת 2010 ב-13.7% בממוצע ומקשים על רבים מן הישראלים המעוניינים לרכוש את דירת חלומותיהם.
תופעה זו הרובצת בענף הנדל"ן נובעת בעיקר בעקבות היצע קרקע מוגבל, קיצוץ במספר העובדים הזרים, התמוטטות קבלני הביצוע הקטנים והבינוניים, עיכוב ביישום תכניות פינוי בינוי ומשתנים נוספים המקשים  על ניסיונותיהם של גורמים שונים לטפל בתופעה חמורה זו.
נראה כי למרות ניסיונות אלו במטרה למגר או לפחות להפחית את ממדי התופעה הנ"ל, אותן מגמות אשר אפיינו את שנת 2010 בענף הנדל"ן נמשכות ויימשכו גם לאורכה של שנת 2011.
עקב כך, עולה באופן משמעותי חשיבותן של עסקאות במקרקעין ככלל ורכישה של דירות מגורים "יד שניה" בפרט, המוערכות כיום במחירים יקרים למדי!
רכישה או מכירה של דירת מגורים, המהווה הנכס המשמעותי והיקר ביותר של האדם, היא אחד הצעדים המהותיים והמשמעותיים ביותר. רוכשי דירות משקיעים את רוב הונם לצורך רכישת דירת חלומותיהם ולעיתים קרובות, נוטלים משכנתאות והלוואות לתקופת התחייבות ארוכת טווח. על כן, עסקת רכישה של דירת מגורים הינה אחת העסקאות החשובות ביותר במהלך חיינו ומשכך, עלינו להתייחס אליה בכובד ראש ובזהירות רבה תוך שימת דגש על כל הדקויות הקיימות בעסקה שכזו.
מאמר זה הינו מאמר ראשון מתוך סדרת מאמרים אשר יחדיו יהוו את המדריך המלא לרכישת ומכירת דירת מגורים "יד שנייה".
אז מה זה בכלל " משכנתא" ?
על פי סעיף 4 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") משכנתא הינה משכון של מקרקעין. למעשה, המדובר בהלוואה הניטלת מהבנק לצורך רכישת נכס מקרקעין או דירה במימון עצמי חלקי כנגד שעבוד הנכס לטובת הבנק או נכס מקרקעין אחר. שעבוד נכס המקרקעין מסתיים כאשר הלוואת המשכנתא נפרעת באופן מלא ע"י נוטל המשכנתא וזו נפרסת בדרך כלל על פני תקופה ארוכת טווח וניתנת לפירעון לכל היותר עד 30 שנים באמצעות החזרים חודשיים.ככל שההלוואה לא תיפרע במועדה, יהא הבנק רשאי לעקל את הנכס המשועבד ולפרוע לטובתו את החוב הקיים בגין ההלוואה שניטלה מתוקף סעיף 90 לחוק המקרקעין, סעיף 18 לחוק המשכון, תשכ"ז – 1967 ומתוקף סעיפים 36 ו-37 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967.
גובה ההחזרים החודשיים של הלוואת משכנתא נגזר ממשתנים רבים:
א.      גובה הקרן – גובה סכום הלוואת המשכנתא.
ב.       תקופת החזר הלוואת המשכנתא עד לפירעונה המלא.
ג.        גובה הריבית המוסכם בעת נטילת המשכנתא.
ד.       לוח סילוקין – לוח בעזרתו מחושבים מראש החזרי התשלומים בגין המשכנתא עד לפירעונה הסופי. מסלולי ההלוואה הנהוגים בבנקים מחושבים לפי לוח סילוקין בשני אופנים: 1. לפי לוח שפיצר (קרן + ריבית) כך שההחזר התקופתי יהיה אחיד בגובהו. 2. לפי החזר תקופתי קבוע על חשבון הקרן, פירעון חלק קבוע מן הקרן בכל פעם ומלוא הריבית התקופתית.
ה.      סוגי הריביות של משכנתא / מסלולי משכנתא –
1.         משכנתא בריבית קבועה הצמודה למדד: ריבית אשר נקבעת מראש בעת נטילת הלוואת המשכנתא, נושאת ריבית קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא וצמודה למדד המחירים לצרכן המתפרסם מדי 15 לחודש. ההחזרים עשויים להשתנות אם המדד משתנה. מסלול זה מבטיח יציבות, בטחון ומיועד לאלו שאינם אוהבים ליטול סיכונים.
 קרן X ריבית קבועה X (מדד המחירים לצרכן – "המדד היסודי") = תשלום חודשי.
2.         משכנתא בריבית משתנה הצמודה למדד: ריבית אשר נקבעת בתיאום בין נוטלי ההלוואה לבין הבנק בעת מועד נטילת הלוואת המשכנתא. בדרך כלל, קיימות נקודות "עיגון" מוסכמות לפיהן ריבית המשכנתא תעודכן אחת לשנה, שנתיים, שנתיים וחצי, חמש, שבע או עשר שנים.
קרן X ריבית משתנה X (מדד המחירים לצרכן – "המדד היסודי") = תשלום חודשי.
3.         משכנתא על בסיס ריבית פריים שאינה צמודה למדד: ריבית הפריים היא למעשה ריבית הנקבעת ומפורסמת על ידי בנק ישראל בתוספת אחוז וחצי ואינה צמודה למדד המחירים לצרכן. לדוגמא: אם ריבית הפריים = 3%, אזי הריבית = 4.5%. ריבית זו מהווה את נקודת הייחוס לפיה נקבעת הריבית עבור נוטלי ההלוואה. במסלול משכנתא מסוג זה ניתן לפרוע מוקדם את המשכנתא ללא תשלום קנס.
4.         משכנתא בריבית בטוחה: משכנתא שבה ההחזרים קבועים (בניגוד למשכנתא בריבית קבועה). ההחזרים ידועים לנוטלי ההלוואה ואינם מושפעים משינויי מדד או הריבית במשק. מסלול זה מיועד לשונאי סיכון, המעדיפים יציבות מעל הכל ,על פני אי וודאות.
5.         משכנתא צמודת מט"ח: ריבית שנקבעת ומתעדכנת פעמיים בשנה לפי שער הלייבור
(London Index Bank Offered Rate) כאשר ערך המשכנתא צמוד לשער היציג של הדולר או האירו האירופאי. ההחזרים משולמים בשקלים אולם הקרן והריבית צמודים לשער הדולר או האירו האירופאי.
6.         שילוב בין סוגי ריביות: שילוב של מספר סוגי ריביות. אופציה של מסלול מסוים שנקבע לאורך תקופה ספציפית ובסיומה ניתנת אפשרות לשנות מסלול בתקופה מוגדרת או משתנה.
לרוב, משכנתאות ניתנות באמצעות הבנקים אם כי קיימים גופי מימון, סוכנויות ביטוח חברות אשראי וקרנות שונות דרכם גם ניתן ליטול הלוואת משכנתא.
להלן רשימת בנקים ייעודיים לנטילת משכנתאות:       
1.         בנק דיסקונט למשכנתאות –
2.         בנק מזרחי טפחות –  https://www.mizrahi-tefahot.co.il
3.         הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות –  http://www.fibi.co.il
4.         בנק ירושלים – http://www.bankjerusalem.co.il/
5.         בנק לאומי למשכנתאות –  http://www.blms.co.il/
6.         בנק משכן – פועלים משכנתאות – https://www.bankhapoalim.co.il/
7.         בנק איגוד (בנק מסחרי) –
8.         בנק מרכנתיל דיסקונט (בנק מסחרי) –
כל אדם החפץ ליטול משכנתא מבנק למשכנתאות רשאי לקבלה ובלבד שעמד בקריטריונים שקבע לו הבנק המלווה. הבנק המלווה בוחן מספר פרמטרים בעלי חשיבות כדי לקבוע מה יהיה אחוז מימון המשכנתא (LTV – Loan To Value)) המוענק ללווים. כלומר, מהו נפח ההלוואה של הבנק בעסקת הרכישה ביחס לשווי הנכס הנרכש המעיד על רמת הסיכון של הבנק בעסקה.
לרוב, הבנקים המלווים מאפשרים נטילת הלוואה של עד 60% מימון משווי הנכס הנרכש. ככל שאחוז מימון המשכנתא גבוה יותר כך רמת הסיכון שנוקט הבנק הינה גבוהה יותר.
הפרמטרים החשובים לבנק המלווה לצורך קביעת אחוז המימון / רמת הסיכון של הלווה הינם:
1.    טיב ומהות העסקה והנכס: טיב הנכס, מצבו המשפטי (האם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין[1], במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת), שוויו ואומדנו.
2.    איכות הלווים: היסטוריית אשראי, כושר החזר הלוואה, יכולת, רמת ויציבות כושר פרנסה, רקע משפחתי, התחייבויות קודמות כגון הוראות קבע ומשכנתאות אחרות.
כמעט כל נציגי הבנקים למשכנתאות יבהירו בפני לווי המשכנתא הפוטנציאליים כי קיימת חשיבות רבה בין גובה ההחזר החודשי לצורך כיסוי המשכנתא לבין ההכנסה החודשית שלהם.
להלן קישור למחשבון משכנתא המהווה כלי תכנון נוח ויעיל לצורך חישוב ובדיקת ההחזר החודשי הצפוי ולבדיקת סכום ההלוואה שהלווים יכולים לקבל מאת הבנקים:
בהקשר זה, יש לציין כי בדרך כלל הנחיות הבנקים למשכנתאות הן ששיעור ההחזר החודשי לפירעון המשכנתא לא יחרוג משליש ההכנסה החודשית של הלווים.
הסיכונים בנטילת משכנתא:
מאז אוגוסט 2009 פרסם המפקח על הבנקים שלוש הנחיות שמטרתן היה להקטין את הסיכון שנשקף ללווים ולמערכת הבנקאית. ביום 28.10.2010 פרסם המפקח על הבנקים הנחיה נוספת בנושא התפתחויות בסיכונים בגין הלוואות לדיור כתוצאה מהעלייה החדה במחירי הדיור במדינת ישראל (הלוואות ממונפות לדיור בריבית משתנה) כאשר במקביל, ירדו הריביות על המשכנתאות לרמות נמוכות היסטורית. מציאות זו גרמה לרבים מן הלווים ליטול הלוואות בסכומים גבוהים ביחס להכנסתם ומשכך, עלולה להוביל בעתיד למצב שבו בתקופות שבהן הריבית השקלית תעלה, יעלה גם ההחזר החודשי בקרב הלווים דבר שיגרור קושי כלכלי כבד בקרב רבים מן הלווים.
ההנחיות שפורסמו על ידי המפקח על הבנקים חלות על כל הלוואה חדשה לדיור שאושרה מיום 26.10.2010 שסכומה למעלה מ-800,000 ₪ אשר אחוז המימון שלה גבוה מ-60% וחלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה שווה ל-25% מסך ההלוואה, או גדול יותר.
יובהר כי ההנחיה החדשה שפורסמה על ידי המפקח על הבנקים אינה חלה על לווים שעומדים בקריטריונים של משרד השיכון לקבל עזרה מהמדינה בשיכון.
לפירוט ותרשים הסבר בדבר הנחיות המפקח על הבנקים מיום 28.10.2010 –
מי זכאי לסיוע בקבלת משכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון ?
משרד הבינוי והשיכון מעניק סיוע למי שזכאי למשכנתא לצורך רכישת דירת מגורים, לבנייתה או  להרחבתה. זכאות זו מיועדת לזוגות צעירים שאינם בעלי דירות קודמות, משפחות ותיקות, יחידים ותיקים, משפחות חד הוריות ותיקות, משפחות עולים, משפחות עולים חד הוריות, עולים יחידים ונכים. הזכאות למשכנתא ניתנת לכל אותם זכאים ובלבד שאלו עמדו בהצלחה בקריטריונים שמגדיר ומפרסם משרד הבינוי והשיכון. כמו כן, זכאות למשכנתא ניתנת כאשר מדובר בנכסי מקרקעין הנמצאים באזורי עדיפות לאומית.
להלן קישור לבדיקת הזכאות לקבלת משכנתא ממשרד הבינוי והשיכון והמשרד לקליטת עליה:
·
·
משכנתאות לזכאים מעניקות הטבות לאלו העומדים בקריטריונים שמפרסם משרד הבינוי והשיכון כאשר עמידה בכל קריטריון מעניקה נקודות זכות המצטברות לידי סכום המשכנתא שניתן לקבל.
ככל שהניקוד גבוה יותר, כך יגדל סכום הזכאות.  גובה המשכנתא מושפע ממספר גורמים כגון: מספר ילדים, מספר שנות נישואין, שירות צבאי, מיקום הנכס, מספר אחים ואחיות של בני הזוג, גיל המבקש ועוד.
להלן קישור למחשבון המאפשר חישוב של נקודות זכות:
"האותיות הקטנות" – מה עלי לקחת בחשבון טרם הגשת בקשה לנטילת משכנתא?
טרם הגשת הבקשה לקבלת משכנתא ופגישתכם עם נציג הבנק המלווה, רצוי מאוד לבדוק מהם המקורות הפיננסיים העומדים לרשותכם לצורך רכישת דירת המגורים שכן קיימות הוצאות נוספות חד פעמיות המתווספות בעת ביצוע ההלוואה שסך אומדנן גבוה ביותר.
לכן, יש לקחת בחשבון בעת בדיקת המקורות הפיננסיים את ההוצאות הנוספות כפי שיפורטו להלן מלבד ערכה של דירת המגורים הנרכשת.
להלן רשימת העלויות שעליכם להוסיף בעת חישוב גובה המשכנתא הנדרשת:
א.        הצמדות למדד תשומות הבנייה.
ב.       תשלומים בגין שכר טרחת עורך דין.
ג.        תשלומים בגין השכרת חברת ניקיון במידת הצורך.
ד.       תשלומים בגין עמלות כמפורט בתעריפון העמלות של הבנקים.
ה.      תשלומים בגין קניות לדירה ככל שנדרש (ריהוט, אביזרים וכו').
ו.        תשלומים בגין בדק בית: בדיקת נכס המקרקעין לפני רכישתו.
ז.        תשלומים בגין מעבר דירה: חיבורים לחשמל, מים, גז, טלפון והיתרים שונים.
ח.      תשלומים בגין הובלות ועלויות מעבר: משתנה בהתאם לגודל הדירה ומיקומה.
ט.      תשלומים בגין הערכת שמאי מורשה על ידי הבנק / מהנדס – איתור פגמים וליקויי בנייה.
י.        תשלומים בגין דמי תיווך וחיפוש: לרוב דמי התיווך נעים בין 1%-2% משווי הנכס + מע"מ.
יא.    תשלומים בגין שיפוצים שיש לבצע בדירה במידת הצורך: החלפת כלים סניטריים, צביעה וכו'.
יב.    תשלומים בגין מס רכישה: מס הרכישה הינו מס המוטל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") ומטופל במשרדי מיסוי מקרקעין האזוריים. מס הרכישה משולם לפי מדרגות המס המתעדכנות פעם אחת, ב-16 בינואר של כל שנה) , על פי שיעור המדד החדש לעומת המדד הבסיסי.
יג.     תשלומים בגין אגרות רישום: נסח רישום, רישום הערות אזהרה בלשכת רישום מקרקעין וכו'.
יד.    תשלומים בגין פתיחת תיק בבנק מתוקף חוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א – 1981: ידועה בשם "עמלת פתיחת תיק"/"עריכת מסמכי הלוואה". בדרך כלל, הסכום הוא 1/4 מסכום ההלוואה אולם ניתן ואף רצוי להתמקח כדי להפחית עמלה זו.
איך מגישים בקשה לנטילת משכנתא?
תהליך הבקשה לקבלת משכנתא ואישורה מורכב מארבעה שלבים עיקריים:
1.       הגשת בקשה עקרונית למשכנתא:
אישור עקרוני לקבלת הלוואה הינו בעל חשיבות ומהווה את הצעד הראשון בדרך לקבלת משכנתא מהבנק.
האישור העקרוני לבקשת ההלוואה מותנה בכך שכל הפרטים שמסרתם בעת הגשת הבקשה  אומתו ואושרו כפי שיפורטו להלן ורק לאחר מכן יהפוך האישור העקרוני לאישור סופי. ככל שלא נמסרו לבנק מלוא הפרטים, בקשתכם לאישור עקרוני לא תתקבל.
חשוב לציין כי תוקפו של האישור העקרוני הינו בן מספר שבועות בלבד וכן אינו מחייב את הבנק המלווה ומשכך מומלץ לבקש את האישור בסמוך למועד החתימה על עסקת הרכישה. לכן, מומלץ כמובן להוציא אישור זה טרם החתימה על העסקה שכן תמיד נרצה לדעת באופן וודאי שהבנק מאשר לנו את המימון הנדרש. בנקים ייעודיים למשכנתאות מאפשרים כיום להגיש בקשה לאישור עקרוני לקבל הלוואה דרך אתרי האינטרנט שלהם, הליך שאורכו דקות ספורות ועשוי לזרז את הנפקת האישור העקרוני.
באתר האינטרנט תידרשו למלא פרטים שונים כגון: פרטי המבקש, מטרת הלוואה, פרטי הנכס ושוויו, תוכניות מימון, פרטי הלווים ועוד.
לאחר הגשת הבקשה העקרונית לקבלת ההלוואה, תקיימו את פגישתכם הראשונה עם נציג הבנק למשכנתאות. טרם פגישתכם עם נציג הבנק עליכם לוודא כי ברשותכם כל המסמכים הנדרשים כדי לקבל את האישור העקרוני.
 
להלן המסמכים שעליכם לצרף בעת פגישתכם עם נציג הבנק:
 
מסמכים נדרשים
שכירים
עצמאיים
הערות
תעודת זהות כולל הספח
V
V
בעלי אזרחות זרה – דרכון ומסמך מזהה נוסף הנושא תמונה ופרטי זיהוי.
שלושה תלושי שכר של שלושה חודשים אחרונים של המבקשים ושל הערבים (במידה וישנם)
V
V
דפי חשבון עובר ושב חודשיים/שלושה חודשים אחרונים המוכיחים הכנסות כמוצהר.
V
V
עצמאי – דפי חשבון הבנק העיקרי שלו.
חוזה רכישה אם נחתם
V
V
בבקשה לאישור עקרוני אין צורך בכך אך רצוי שיהיה ברשותכם
שומת מס שנה קודמת
V
אישור רו"ח על הכנסות שוטפות של המבקשים ושל הערבים (במידה וישנם)
V
נסח טאבו עדכני מלשכת רישום מקרקעין או אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל או מחברה משכנת.
V
V
בבקשה לאישור עקרוני אין צורך בכך אך רצוי שיהיה ברשותכם.
במקרה של בנייה עצמית או הרחבת דירה יש להצטייד בהיתר בנייה ותכנית בנייה מאושרת.
זכאים למשכנתאות מטעם משרד הבינוי והשיכון ידרשו להמציא תעודת זכאות.
פירוט המסמכים הדרושים בעת הגשת בקשה לקבלת תעודת זכאות:
א.      העתק של תעודת הזהות כולל ספח פרטים אישיים של כל מבקש תעודת הזכאות.
ב.       זוגות נשואים – תעודת נישואין.
ג.        אישור של קצין העיר על שירות צבאי סדיר בצה"ל או אישור על שירות לאומי.
ד.       פרטי אחים ואחיות של מבקשי הלוואה (שם מלא, תעודת זהות, שנת לידה וכתובת)
ה.      עולים חדשים – תעודת עולה.
ו.        מסמכים נוספים בהתאם לדרישות משרד הבינוי והשיכון.
תעודת הזכאות המאושרת תכיל את פרטי הזכאים, תנאי הלוואת הזכאות כגון גובה ההלוואה, ריביות ועוד. תעודת הזכאות תקפה לשנה אולם ניתן לבקש את הארכתה.
2.       בדיקת האישור העקרוני למשכנתא:
בדיקת הבקשה לאישור העקרוני ובחינתה תלויה במספר קריטריונים כגון: טיב הנכס, מיקומו ושוויו, מטרת ההלוואה, בדיקת אחוזי המימון בעסקה, ערבים להבטחת חובם של הלקוחות כלפי הבנק, נהלים של משרד הבינוי והשיכון במידה וקיימת הלוואת זכאות.
במידה והבנק יאשר את הבקשה לאישור עקרוני, יכללו בו מסגרת אשראי, תנאי ההלוואה המוצעים לאותה תקופה, תאריך תוקף האישור העקרוני, התניות לביצוע ההלוואה ותאריך תוקף הריביות המוצעות.
יובהר כי האישור העקרוני ימשיך להתקיים ככל שהפרטים שנמסרו על ידי מבקשי ההלוואה אומתו ואושרו שכן במידה ויתגלו פרטים שגויים, רשאי יהא הבנק לשנות את החלטתו ולשקול בשנית את הבקשה להלוואה.
3.       אישור הבקשה וביצוע ההלוואה:
תיק ההלוואה יפתח לאחר שאושרה הבקשה העקרונית, הומצאו לבנק כל המסמכים הנדרשים, הצהרות הלקוח אומתו וכי לא התגלו פרטים נוספים ו/או שגויים מצד מבקשי ההלוואה.
לאחר מכן, מבקשי ההלוואה ידרשו לחתום על מסמכי ההלוואה ולהמציא מסמכים נוספים לפי דרישת הבנק. לאחר בדיקת תיק ההלוואה והמסמכים שהמצאתם לבנק (ככל שיתקבלו מהר יותר כך תוכלו לבצע את ההלוואה מוקדם יותר), תבוצע ההלוואה.
המסמכים שידרוש הבנק מן הלווים לאחר אישור ההלוואה:
א.        חוזה רכישה חתום ומאומת כחוק.
ב.         הערכת שמאי מוסמך אליו יופנו הלווים על ידי הבנק.
ג.          הוראת קבע עבור גביית ההחזרים החודשיים על חשבון ההלוואה.
ד.         אישור על שחרור השעבוד או סילוק ההלוואה בהתאם לדרישות הבנק.
ה.        הצגת ערבות בנקאית לפי חוק מכר (במקרה של רכישת נכס חדש מקבלן).
ו.          מסמכים בדבר ביטוח הנכס הממושכן – ביטוח מבנה הדירה המגן על הנכס מאובדן ערכו), ביטוח חיים כולל הצהרת בריאות בכדי למנוע מצבים בהם עקב מוות, לא יוכלו הלווים להחזיר את המשכנתא ולכן ביטוח החיים יכסה את ההלוואה.
ז.          צילום תעודות הזהות ומספר חשבון הבנק של מוכר הדירה בצירוף מסמך המאמת את פרטי חשבון הבנק (אישור הבנק, שיק).
לאחר שהלווים עמדו בכל הקריטריונים ומלאו את דרישות הבנק במלואן ישוחררו כספי ההלוואה באמצעות זיכוי לחשבון בנק או בשיק בנקאי. במקרה של רכישת נכס מקרקעין ישוחרר הכסף לפקודת המוכרים או לטובת סילוק המשכנתא של המוכר הרובצת על הנכס הנרכש.
4.       החזר המשכנתא והתשלומים החודשיים:
האחריות על תשלום ההחזרים החודשיים חלה על הלווים באמצעות הוראת קבע. משכך, על הלווים לוודא כי הוראת הקבע מתקיימת כיאות. ההחזרים החודשיים יכללו ריבית או קרן וריבית לפי סוג ההלוואה ותנאיה כמפורט לעיל.
פירעון מוקדם של משכנתא- האם אפשרי ואם כן כיצד לבצע?
עמלת פירעון מוקדם הינה עמלה שיש לשלם במצבים בהם הלווים פורעים את ההלוואה שנטלו מבנק למשכנתאות באופן חלקי או מלא לפני תום התקופה שנקבעה והוגדרה להם מראש.
עם זאת, אמנם קיימת אופציה לפרוע את הלוואת המשכנתא ארוכת הטווח במועד מוקדם יותר אולם הדבר מותנה בתשלום עמלות שונות בגין פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא מתוקף צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב – 2002 (להלן: "הצו") לפיו רשאים הבנקים לגבות עמלות שונות בגין פירעון מוקדם. לכן, יש לשקול את הכדאיות הכלכלית שבדבר.
במצב של פירעון מוקדם, הבנק ממנו ניטלה ההלוואה עלול להימצא במצב שבו הוא מפסיד כסף שכן בעת חתימת חוזה המשכנתא, חושב הרווח העתידי כתוצאה מתשלומי הריבית העתידיים. משכך, הבנק מעוניין להגן על עצמו מפני הפסדים אפשריים ולכן כאשר הריבית בתקופה שבה מבוצע הליך הפירעון המוקדם נמוכה יותר ביחס לריבית על הלוואת המשכנתא, יושתתו על הלווים קנסות בעת הפירעון המוקדם.
להלן רשימת עמלות הפירעון המוקדם המוטלות כקנס על הלווים:
1.         עמלת הפרשי היוון (סעיף 3(3) לצו): עמלה המגלמת את הפער בין ריבית ההלוואה לבין הריבית הממוצעת בבנקים בתקופת הפירעון. עמלה זו מחושבת לפי הוראות הצו.
2.       עמלת אי הודעה מוקדמת: עמלה שניגבת אם לא ניתנה הודעה מראש ובכתב של 10 ימים לפחות. בחלק מן ההלוואות מחויבים הלווים להודיע למעלה מ-10 ימים על פירעון המשכנתא. שיעור העמלה בגין אי הודעה מוקדמת הינה 0.1% מהסכום הנפרע.
3.       עמלה תפעולית: עמלה ניהולית לכיסוי ההוצאות הכרוכות בפירעון מוקדם. עמלה זו נגבית בסכום אחיד לכל סוגי ההלוואות – עד 60 שקלים.
4.       עמלת פיצוי מדד: במקרה של הלוואה צמודה, הבנק רשאי לגבול עמלה נוספת בגין היום בחודש שבו נפרעת ההלוואה (סעיף 5 לצו).
להלן קישור לצו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב- 2002:
להלן קישור לדברי ההסבר על צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב – 2002:
קישור למחשבון עמלת פירעון מוקדם:
1.        
2.        
סיכום:
במציאות הישראלית של היום אין הרבה ספקות – אדם המעוניין לרכוש את דירת חלומותיו נאלץ ליטול משכנתא ולדאוג לפירעונה המלא באמצעות החזר חודשי בשיעור גבוה לתקופה ארוכת טווח.
ישנם לא מעט מוסדות פיננסיים בעזרתם יכולים הלווים לקבל הלוואת משכנתא – בנקים, קרנות, חברות אשראי, סוכנויות ביטוח ועוד. לכן, הדרך הטובה ביותר היא ביצוע השוואת משכנתאות אשר עשויה לחסוך ללווים זמן יקר וכסף רב. השוואה שכזו יכולה למקד את הלווים ולסייע להם להבין טוב יותר מה נכון עבורם.
כפי שתואר לעיל, משכנתא מורכבת ומושפעת ממרכיבים שונים ומגוונים. לכן, יש לשלב בין הרכיבים השונים באופן שבו תנאי ההלוואה יתאימו באופן אישי ליכולותיהם של הלווים, לטווח ארוך ולא בהכרח תנאי ההלוואה הזולים ביותר בטווח הקצר ביותר.
כמו כן, יש לזכור שריבוי המסלולים הקיימים אשר מוצעים על ידי הבנקים יוצר בלבול וחשש רב בקרב הלווים שכן ההתחייבות גדולה ביותר. משכך, יש להתייחס בכובד ראש לסוגיה זו על ידי בחירה במסלול ההלוואה המתאים ביותר מבחינת ההחזרים החודשיים והריביות.
חשוב להיות ערים לקיומן על עלויות נוספות חד פעמיות המתווספות מעבר למחיר נכס המקרקעין ולקחת אותן בחשבון בעת ביצוע התחשיב. כמו כן, חשוב לתת את הדעת לשאלות משמעותיות כמו מהו גובה ההחזר החודשי שניתן לעמוד בו מבלי שרמת החיים תיפגע ? מהי מבחינתכם תקופת פירעון משכנתא סבירה ?
בנוסף, מומלץ לבדוק את תנאי הזכאות למשכנתא שניתנת בסיוע ממשלתי על ידי משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר בתנאים נוחים ובריבית נמוכה יחסית כפי שתואר לעיל ולעקוב אחר ההנחיות המתפרסות מדי תקופה על ידי המפקח על הבנקים. כן מומלץ לבחון את כל הסיכונים הכרוכים בנטילת המשכנתא, יתרונותיה, חסרונותיה והשלכותיה.
למעלה מכך, הואיל והבנקים רואים את המשכנתאות כ"מוצר אסטרטגי", מומלץ להיעזר בבעל מקצוע  שיתלווה ללווים ויסייע בבחירת מסלול המשכנתא המתאים והנוח ביותר להם ובעורך דין הבקיא בתחום המקרקעין.
 
מאמר זה נכתב על ידי עורך הדין אלון פרי ועורכת הדין יעל פרי .
מאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטיו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

[1] להלן קישור לאיתור לשכת רישום מקרקעין לפי מספר גוש או לפי יישוב מוניציפאלי –