מאת: עו"ד יעל פרי
- מצאתם דירה? סכמו על המחיר ותנאי התשלום ומועד קבלת הדירה.
- פנו לעורך דין הבקיא בתחום דיני המקרקעין. – ישנה נטייה לאנשים המשקיעים את מיטב כספם ולעיתים את כל חסכונותיהם לשכור שירותיו של עורך דין – בהתאם להצעת שכר הטרחה הנמוכה ביותר שקיבלו.- זוהי טעות נפוצה שתוצאותיה עלולות להיות בעלות השלכות קשות.
- ישנן בדיקות מקדמיות שיש לבצע בנוגע לנכס, טרם חתימה על חוזה רכישת דירה. עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין ובעל ניסיון בעריכת חוזי רכישה של נכסים יבצע בדיקות אלה עבורכם כדלקמן:
- בדיקת מצב הזכויות בנכס- היכן וכיצד הנכס רשום : האם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין/מנהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת וכו'.?
יש לוודא כי הבעלים היחידים והמחזיקים הבלעדיים בנכס הם המוכרים-ישנם מקרים רבים בהם המוכרים התחזו להיות בעלים של נכס ומכרו נכס שלא היה להם מעולם את הזכות למכור אותו ונעלמו עם סכום התמורה… והקונים מצאו עצמם כשידם על ראשם ללא כסף וללא דירה.
יש לבדוק התאמה של תעודות הזהות למספרי תעודות הזהות והשמות המופיעים ברישומים של הנכס במוסדות הרלוונטיים. בנוסף יש לבדוק האם ישנם בעלים נוספים לנכס ו/או האם הנכס מושכר או תפוס על ידי אדם אחר שאינו הבעלים ולהביא לידי ביטוי ולעגן את הדבר בחוזה תוך הגנה על זכויות הקונה. - בדיקה האם הבניה הושלמה, האם הבניין רשום על פי תוכנית בניין ערים, האם קיימים על הנכס עיקולים/ שעבודים/ צווי הריסה/ הפקעות קיימות או צפויות / חריגות בניה – יש לערוך את הבדיקה הן במחלקות העירייה בה קיים הנכס והן מול רשם המשכונות .
- בדיקה האם צפויים שינויים בסביבת הנכס– הדבר יכול להשפיע על ערך הנכס.
- יש לבדוק את החובות ו/או הפטורים להם אתם זכאים מול רשויות המס. על הקונים לשלם מס רכישה. קיומה של דירה נוספת בבעלות הקונים תשפיע על מדרגות המס שיידרש הקונה לשלם עת הוא רוכש נכס.
- יש לבדוק מול הבנק את אפשרות נטילת משכנתא על הנכס- יש להצטייד באישור בכתב מהבנק על הסכמתו להעניק את המשכנתא המבוקשת ולעגן בחוזה את התחייבות המוכר לשתף פעולה לצורך נטילת המשכנתא על ידי הקונה.
- יש לרשום הערת אזהרה על ביצוע העסקה ו/או להבטיח את כספי הקונה עד להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה. יש לדווח על העסקה לרשויות המס בהתאם למועדים הקבועים בדין ולהשלים את העברת הזכויות בנכס באופן מלא לאחר קבלת כל האישורים הרלוונטים.