מאת: עו"ד יעל פרי ועו"ד אלון פרי
רכישה או מכירה של דירת מגורים, המהווה הנכס המשמעותי והיקר ביותר של האדם, היא אחד הצעדים המהותיים והמשמעותיים ביותר. רוכשי דירות משקיעים את רוב הונם לצורך רכישת דירת חלומותיהם ולעיתים קרובות, נוטלים משכנתאות והלוואות לתקופת התחייבות ארוכת טווח. על כן, עסקת רכישה של דירת מגורים הינה אחת העסקאות החשובות ביותר במהלך חיינו ומשכך, עלינו להתייחס אליה בכובד ראש ובזהירות רבה תוך שימת דגש על כל הדקויות הקיימות בעסקה שכזו.
מאמר זה הינו מאמר שני בסדרת מאמרים אשר מהווים את המדרך המלא המכיל את כל הנושאים הרלוונטיים לגביהם יש להתייחס במקרה של עסקת רכישת דירת מגורים "יד שניה" .
מהו זיכרון דברים? האם כדאי לערוך אותו? ומה המשמעויות של חתימה על מסמך כזה?
1. זיכרון דברים – מבוא:
זיכרון דברים הינו מסמך הנערך על ידי הצדדים בעסקה, הכולל את תנאי העסקה בצורה תמציתית ומכיל פרטים כגון פרטי הצדדים (המוכרים והרוכשים), פרטי הנכס (כתובת או גוש וחלקה), מחיר הנכס, תאריך מסירת החזקה בנכס, תאריך פינוי הנכס, ועוד.
בחקיקה הישראלית אין כל התייחסות ספציפית או כללית לזיכרון הדברים ולרוב אף אינו כולל הוראות נקודתיות בקשר עם האופן שבה תבוצע העסקה, הלוואות משכנתא, הסדרי תשלום ועוד.
פעמים רבות נשאלת השאלה האם זיכרון הדברים יכול שיחייב את הצדדים ? התשובה לכך היא חיובית.
ישנם תקדימים משפטיים רבים לפיהם זיכרון דברים מהווה חוזה לכל דבר ועניין והינו בעל תוקף המחייב את הצדדים החתומים עליו בעסקה. רבים אינם מודעים להשלכות החתימה על זיכרון הדברים רבים וסבורים כי זיכרון הדברים חסר תוקף ואינו מחייב ואולם, טעות בידם שכן ההיפך הוא הנכון.
באופן כללי, עדיף להימנע מחתימה על זיכרון דברים במיוחד כשלא מודעים למשמעות וההשלכות של חתימה על מסמך כזה. אלא עדיף לחתום על הסכם מכר מקרקעין מסודר ומפורט אשר נערך ונבדק על ידי עורך דין מקצועי ובעל ניסיון בתחום המקרקעין ומבטיח את זכויותיכם וזאת כמובן, רק לאחר שבוצעו כל הבדיקות הנדרשות בקשר עם עסקת המקרקעין.
לעיתים, מתווכים בעסקת המקרקעין מפעילים לחץ על הרוכשים הפוטנציאליים כדי שיחתמו על זיכרון הדברים או על מסמך חלופי שכותרתו "הצעה לרכישת דירה" – חשוב לציין כי מסמכים אלו מהווים הסכם מכר מחייב ולכן מומלץ לא "להידחק לפינה" ולהימנע מלחתום על מסמכים אלו.
בנוסף, ישנם שמות שונים נוספים להסכמים מוקדמים דוגמת זיכרון הדברים המהווים מעין תחנות ביניים לקראת המטרה הסופית קרי החתימה על הסכם מכר המקרקעין כגון: "מזכר הבנה", חוזה נספח", "ראשי פרקים להסכם", "מכתב כוונות" ועוד.
המלצתנו לעיל נובעת מהסיבה שהואיל וזיכרון הדברים מהווה חוזה לכל דבר ועניין, אזי במועד החתימה עליו, אין הצדדים מודעים היטב לכל הפרטים במועד חתימתו. במצב דברים האמור, צד שיהיה מעוניין לחזור בו מחתימתו על זיכרון הדברים יהיה זקוק להסכמתו של הצד השני לעסקה שלא בהכרח תינתן לו.
כך גם במצב שבו צד מעוניין לשנות את תנאי העסקה. לכן, אין זה מפתיע כאשר סכסוכים שכאלו נידונים בבתי משפט אשר מתבקשים להכריע בין הצדדים לעסקה.
אשר על כן, כאמור לעיל, מומלץ לסכם בעל פה על מחיר הנכס, מועד מסירת החזקה ופינוי הנכס ובמקביל לפנות לעורך דין שיטפל עבורכם כיאות בהסכם המכר.
2. במידה וחתמתי על זיכרון דברים, הוא ייחשב הסכם מחייב?
זיכרון דברים יכול להוות חוזה מחייב לכל דבר ועניין ויכול גם שיהווה שלב במשא ומתן בין הצדדים.
כדי שיוקנה לזיכרון הדברים תוקף משפטי מחייב עליו לקיים את דרישות דיני החוזים וחוק המקרקעין.
קיימים לא מעט פסקי דין מהותיים המתייחסים לסוגיית תוקפו של זיכרון הדברים בקשר עם תחום המקרקעין – נעמוד על חלק מפסקי הדין בהמשך מאמר זה.
בפסקי הדין, בתי המשפט מבצעים לא פעם מבחני בדיקה לצורך בחינת תוקפו של זיכרון הדברים ומתייחסים למבחן זהה תוך שימוש במונחים שונים כגון: "מבחנים מצטברים", שתי דרישות עיקריות", "מבחן כפול" או "מבחן אובייקטיבי ומבחן סובייקטיבי".
כוונת בתי המשפט הינה למבחן חוזי הכולל גמירות דעת, מסוימות ודרישת הכתב לשם קיום חוזה מקרקעין.
אם כן, יש לבחון האם זיכרון הדברים אשר נחתם על ידי הצדדים לצורך קיום העסקה עומד בשני מבחנים מצטברים לפי חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973:
א. מבחן גמירות הדעת: האם הצדדים לעסקה גמרו בליבם להתקשר בחוזה מחייב.
ב. מבחן המסוימות: הסכמה על הפרטים המהותיים של העסקה.
בנוסף, ככל שמדובר בעסקה במקרקעין, זיכרון הדברים צריך לעמוד גם בדרישת הכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין ומשכך, עליו גם לקיים את דרישת הכתב המהותי הצורנית לפי סעיף 23 לחוק החוזים הנובעת מסעיף 8 לחוק המקרקעין שכן "אם לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום"[1].
משמעות הדבר שזיכרון דברים בעסקת מקרקעין צריך לעמוד במבחן גמירות הדעת, מבחן המסוימות ובדרישת הכתב. בנוסף, נקבע כי זיכרון דברים העומד במבחן המסוימות, מקיים גם את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין.
בע"א 2821/90 אמיר שומרוני נגד אליעזר רוזנבלום, קבע בית המשפט העליון בזו הלשון:
"זיכרון דברים, שנושאו עסקה במקרקעין, ייחשב כחוזה תקף רק אם יעמוד –
(א) במבחני חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, שהם:
1. גמירות דעת של הצדדים בעת החתימה על זיכרון הדברים.
2. מסוימות המתבטאת בכך שזיכרון הדברים יכלול בחובו את
הפרטים המהותיים החיוניים לעסקה.
(ב) בדרישת הכתב המהותי שמציב סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, הלכה ידועה היא, כי זיכרון דברים – העומד המבחן המסוימות מקיים בכך גם את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין".
בע"א 158/77 חוה רבינאי נגד חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), קבע כבוד השופט ברק:
"מהו המבחן שלפיו יקבע לאיזו משתי הקטגוריות הנזכרות נופל זיכרון דברים פלוני? בעניין זה קבעה פסיקתו של בית משפט זה שני מבחנים מצטברים. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זיכרון הדברים; המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם".[3]
בע"א 686/83 אליאסין ואח' נגד חברת יעקוב יהלומי בע"מ, קבע כבוד השופט שמגר:
"השאלה המרכזית שעל פיה ייחתך הערעור היא, אכן, שאלת תוקפו המחייב של זיכרון הדברים. בעניין זה נקבעו שני מבחנים מצטברים: האחד – כוונתם של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב בעת החתימה על זיכרון הדברים, והאחר – קיומה של הסכמה בכתב בזיכרון הדברים בדבר הפרטים המהותיים ההכרחיים לעסקה. מסמך העומד בשני המבחנים הללו רואים אותו כהסכם גמור ומושלם, העונה על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, ומחייב את הצדדים גם בהעדר חוזה פורמאלי".